הצגת תפריט 
מזל טוב! זכיתם בהגרלה! מה מחיר הדירה, כמה הון עצמי תצטרכו ומה צריך לדעת על המשכנתא? כל התשובות כאן
(מאת האנליסטית)
במחיר למשתכן מחיר הדירה מחושב לפי עלות מטר רבוע (מ"ר) בנוי . בשלב הראשוני, אי אפשר לדעת את מחיר הדירה הסופי אך ניתן להעריך את גודל ומחיר הדירות לפי חוברת המכרז .
לדוגמה: בדירה מסויימת מ"ר אחד עולה 13,000 ש"ח. שטח של דירת שלושה חדרים יכול להגיע עד 90 מ"ר ושטח של דירת 4 חדרים עד 110 מ"ר וזה במכרזים החדשים החל מ- 12/2016
נציג את מחירי הדירה האפשריים בטבלה (כולל מחסן ,מרפסת ,חנייה ,ומדד תשומות הבניה ) ,שמחושב לפי מדד 01/2016 זמן זכיית הקבלן במכרז .
דוגמה: כולל מרפסת 10 מטר + חניה + ומחסן 5 מטר . ( חישוב עלות מחסן מרפסת וחניה משתנה ממכרז למכרז לכן צריך לבדוק את הנתונים בחוברת המכרז ) .
| מחיר למטר כולל מע"מ | גודל דירה | מחיר דירה כולל מרפסת +מחסן +חניה |
מחיר כולל מדד תשומת הבניה 1.9% נכון לתאריך 18/08/2017 |
| 13,000 ש"ח | 3 חדרים 90 מ"ר |
1,248,000 ש"ח |
1,272,334 ש"ח |
| 13,000 ש"ח | 4 חדרים 110 מ"ר |
1,508,000 ש"ח |
1,537,403 ש"ח |
מהו הון עצמי?
הון עצמי הוא הסכום שתצטרכו להביא מהבית, מחיר הדירה פחות המשכנתא שתקבלו מהבנק.
כמה הון עצמי אני צריך?
בשביל זה קודם צריך להבין כמה משכנתא הבנק יהיה מוכן לתת לכם. בתנאי שההחזר החודשי של המשכנתא צריך להיות עד 1/3 מההכנסה הפנויה .
כמה משכנתא הבנק יתן לי?
במקרה של דירה רגילה, שלא דרך המחיר למשתכן, הבנק יתן לכם 75% מימון ממחיר הקנייה. כלומר, אתם תצטרכו להביא מהבית 25% הון עצמי. זאת כמובן במידה וזו הדירה הראשונה שאתם קונים ואתם עומדים בכל התנאים של הבנק. במחיר למשתכן זה קצת יותר מורכב. הבנק יתן לכם מימון של עד 75% משווי השוק של הדירה (לא 75% ממחיר קנייה). שווי השוק יקבע עפ"י הערכת שמאי ממשלתי.
האם במחיר למשתכן אקבל אחוז מימון גבוה יותר מהבנק?
כן. שווי השוק של הדירה בהכרח יהיה גבוה ממחיר הקנייה, כיוון שהדירות של המחיר למשתכן מסובסדות ונמכרות לכם בהנחה משמעותית ממחיר השוק.
זה אומר שאחוזי המימון שתקבלו מהבנק על הדירה יכולים להיות גבוהים מ-75%. בקיצור, יותר משכנתא ופחות הון עצמי.
אבל… יש אבל! תקראו עד הסוף!
בחזרה לדוגמה שלנו, נניח קניתם את דירת ה-4 חדרים ושווי השוק שלה 1.7 מיליון ש"ח. זה המקרה הרגיל בו תקבלו 75% משכנתא ותצטרכו לשלם 25% הון עצמי מהבית. תוכלו לראות את המספרים בטבלה כאן:
במקרה של קניית דירה במחיר למשתכן .
דירת 4 חדרים – שווי שוק עד 1.8 מיליון
| מחיר דירה | שווי שוק | משכנתא | הון עצמי |
| 1,508,000 ש"ח | 1,750,000 ש"ח | 1,312,000 ש"ח | 196,000 ש"ח |
שימו לב שההון העצמי מחושב לפי מחיר קניית הדירה פחות המשכנתא.
האם תמיד אקבל 75% משווי השוק של הדירה?
לא. יש שתי הגבלות:
1. שווי השוק של הדירה צריך להיות עד 1.8 מיליון ש"ח.
מה קורה אם שווי השוק הוא מעל 1.8 מיליון? הבנק יחשב את ה-75% של המשכנתא ממחיר שווי שוק עד 1.8 מיליון (כמו כשקונים דירה רגילה, לא מהמחיר למשתכן).
דירת 4 חדרים – שווי שוק מעל 1.8 מיליון תקבל משכנתא לפי 1.8 ועל ההפרש תקבלו 75% משכנתא .
| מחיר דירה | שווי שוק | משכנתא | הון עצמי |
| 1,508,000 | 1,900,000 | 1,350,000 | 158,000 |
כאמור, הבנק ישלם לכם 75% ממחיר הקנייה, כלומר יתן לכם פחות משכנתא. פחות משכנתא=יותר הון עצמי. במקרה הזה , תשלמו כ-60,000 ש"ח יותר הון עצמי.
אם הפער הזה משמעותי לכם, תנסו לרחרח ולהבין מה שווי השוק הצפוי לדירה שלכם.
2. ההון העצמי שלכם צריך להיות לפחות 100,000 ש"ח.
הבנק דורש שתשלמו לפחות 100,000 ש"ח הון עצמי. אם ההון העצמי שלכם יוצא נמוך יותר, הבנק ידרוש שתשלמו את ה-100,000 שלכם ואת הפער יקזז לכם מהמשכנתא.
האם יש עלויות נוספות?
כן. אל תשכחו לקחת בחשבון את עלויות המעבר: הובלה, שיפוץ, עו"ד ,מדד תשומות הבניה ,מחסן ,מרפסת ,חנייה וכו...
מתי צריך לקחת משכנתא?
לא עכשיו. תלכו לבנק לבקש משכנתא באופן רשמי כחודשיים לפני התשלום הגדול לקבלן. יהיה לכם פרק זמן קצר יחסית לנהל משא ומתן בין הבנקים, לכן תנצלו את הזמן בינתיים. תחסכו עוד כסף להון עצמי ותלמדו כל מה שאפשר על המשכנתא כדי שתבואו מוכנים.
מתי ואיך לוודא שהבנק יתן לי משכנתא?
מה שמאוד מומלץ לעשות כבר היום, לפני שבוחרים דירה וחותמים על חוזה, זה לבקש מהבנק אישור עקרוני למשכנתא. בקיצור, תקבעו פגישה עם הבנק, תביאו את המסמכים שיבקשו מכם, את מחיר הדירה המשוער וכמה הון עצמי יש לכם. הבנק יתן לכם הצעה ראשונית למשכנתא שתקפה ל-3 שבועות. אל תדאגו, זאת רק הצעה ראשונית שמטרתה לוודא שעקרונית הבנק תומך בכם. לא צריך להבין כלום בשלב הזה וההצעה לא מחייבת.
יש הטבות במשכנתא?
כן. רוב הזוכים במחיר למשתכן הם גם בעלי זכאות ללקיחת משכנתא מהמדינה בתנאים מוטבים. לכן, כדאי לכם להוציא את תעודת הזכאות הזאת דרך הבנקים למשכנתאות. תהליך הוצאת התעודה יכול לקחת עד 3 שבועות, לכן מומלץ להתחיל בתהליך מראש ולא תוך כדי הלחץ של הרכישה.
נכתב ע"י האנליסטית. לקבלת תכנים נוספים, מוזמנים להיכנס לבלוג האנליסטית ולעשות לייק לדף האנליסטית בפייסבוק.
בלוג האנליסטית: http://bit.ly/analystit
האנליסטית בפייסבוק: http://bit.ly/fbanalystit
