מאמרים »

מחיר למשתכן: המושגים שכל זוכה חייב להכיר !

מחיר למשתכן: המושגים שכל זוכה חייב להכיר !

קראו לכם לכנס זוכים? חתמתם על ההסכם? מזל טוב!!! 

אם חשבתם שעכשיו תוכלו לנוח, אז ממש לא! שאלנו את עורך דין ליאור לוי המיצג קבוצות זוכים לגבי התהליכים במחיר למשתכן . 

עכשיו תתחילו את החלק הכולל משכנתא, שמאי, מדד תשומות הבניה הידוע לשמצה ועוד ועוד…

כל האמור במאמר זה הוא בפרטים כלליים אשר עשויים להשתנות בין בנק לבנק, מפרויקט לפרויקט ומזוכה לזוכה.

אז בואו נתחיל…

תהיו מסודרים. תכינו תיק מסמכים. עדיף שכל המסמכים יהיו ברשותכם ובאופן זמין עבור כל מי שיבקש הבנק, השמאי וכו’. זה יקל עליכם בהמשך ויעזור לכם בהתנהלות.

כבר לאחר כנס הזוכים מומלץ להגיע לבנק עמו אתם עובדים ולבקש אישור עקרוני למשכנתא. אישור זה נחוץ לכם על מנת לדעת איזה סדר גודל של דירה אתם יכולים להרשות לעצמכם, כלומר אילו אופציות רכישה עומדות לפניכם כמובן בהתייחס למספר הזכיה בהגרלה. יש לבחון את הנושא בהתאם לקריטריונים האישיים שלכן, כמו לדוגמה סכום ההון העצמי שברשותכם, גובה ההכנסה וכו’.

מועד בחירת הדירה – תבואו מוכנים. תגיעו עם אופציות לבחירה. אתם מקום 20 ברשימה? תבואו עם 10 אופציות לפחות!!! בנוסף תגיעו עם המחאה בסך 2,000 ₪ דמי רצינות.

לאחר מועד בחירת הדירה (מה שככל הנראה מעיד על היותכם סופית בתוך הפרויקט) ובטרם החתימה על ההסכם מומלץ לבצע “סבב בנקים” במסגרתו תבחרו את הבנק ממנו תיקחו משכנתא. ככל ותתחילו בהליך מוקדם יותר, לא תילחצו בזמן ובהתאם תוכלו לקבל ריביות טובות יותר. בנוסף ניתן ואף רצוי להיעזר ביועץ משכנתאות.

נקבע לכם מועד חתימה על ההסכם. מה צריך להביא? אישור זכאות (או הארכת תוקף), צ’ק לעורך הדין מטעם הקבלן (0.5% או 5,000 ₪ בתוספת מע”מ לפי הנמוך) ותעודות זהות.

מיד לאחר חתימת ההסכם, תוך יומיים שלושה, יהיה עליכם להעביר את ההון העצמי – או חלק ממנו לקבלן. מינימום 100,000 ₪ או 10% מסכום הדירה לפי הגבוה, עבור מי שנוטל משכנתא בגובה 90% (כלומר אם שרשום בהסכם – 7% לא רלוונטי עבורכם). לא תקבלו מסמכים לבנק הממשכן בטרם תעבירו מינימום 100,000 ₪ או 10%.

חשוב לציין: אם אין היתר מעבירים עד 7%. במצב כזה לא תוכלו לקבל משכנתא ולכן יש לוודא דחיית התשלום השני לפחות 14 ימים ממועד קבלת ההיתר.

ליווי בנקאי – ברוב הפרויקטים קיים ליווי בנקאי. המשמעות היא שהבנק המלווה מפיק כתב ערבות עבור כל תשלום שאתם משלמים (ללא רכיב המע”מ). כתב הערבות יישלח אליכם בדואר תוך 14 ימים מהמועד ששילמתם את התשלום, אך לעיתים ייתכנו עיכובים בקבלת כתב הערבות (דואר וכו’).

שימו לב שהכתובת בהסכם היא הכתובת שלכם למשלוח דואר.

המשמעות השניה היא שהתשלומים משולמים אך ורק באמצעות פנקס שוברים לבנק המלווה. את פנקס השוברים תקבלו במעמד חתימה על ההסכם או לאחריו. רשום בו מספר חשבון הבנק המלווה הפרטים שלכם ושל הדירה שרכשתם.

את סכום התשלום אתם תמלאו בעצמכם ומשלמים בבנק שלכם. ממש כמו שאתם משלמים כל שובר אחר. פנקס השוברים עולה כסף. תשמרו אותו. בשום פנים ואופן לא לזרוק!!!

מסמכים מהקבלן לבנק שלכם

לאחר התשלום הראשון תתבקשו להעביר לבנק ביחד עם כל יתר המסמכים שיפורטו להלן, אישור תשלום הון עצמי מהקבלן ואת כתב הערבות של התשלום הראשון. לעיתים הבנק שלכם יסתפק באישור פנקס השוברים.

מכתב החרגה מותנה – היות וכל הפרויקט משועבד לבנק המלווה, מכתב החרגה מותנה הוא אישור מהבנק המלווה, שמאשר שלאחר שתשלמו את כל התשלום עבור הדירה תקבלו בדואר מכתב החרגה. מכתב זה מאוד חשוב שכן הוא למעשה מחריג את הדירה שלכם מהשיעבוד הכולל של הפרויקט.

עבור מכתב ההחרגה תתבקשו להחזיר את כל הערבויות שקיבלתם עבור כל תשלום ותשלום. לעיתים קורה שמכתב ההחרגה מתעכב – במקרה כזה משרדנו המייצג זוכים, ממשיך להחזיק את הערבויות כנאמן. אם תמסרו את הערבויות לקבלן בטרם הונפק מכתב החרגה אתם עלולים להיות בסיכון מיותר.

הודעת שומת מס רכישה ומש”ח – המש”ח הוא טופס הדיווח של העסקה לראשות המיסים. כיום הדיווח מוגש באופן מקוון והקבלן מעביר לכם העתק של הדיווח. על הקבלן יש לדווח על העסקה בתוך 30 ימים איחור עלול להביא לקנסות וריביות. משרדנו מפקח כי המש”ח הוגש. הודעת שומה היא האישור שתקבלו בדואר מרשות המיסים שהדיווח אכן הוגשה.

לעניין מס רכישה – עד לסכום רכישה (המחיר שתשלמו בפועל) בגובה 1,664,520 ₪ לא תשלמו מס. מעבר לכך ישולם מס (רק בגין ההפרש) בשיעור של 3.5% ומעל סכום של 1,974,335 ₪ ישולם מס בשיעור 5%.

מס שבח – מס המשולם במכירת דירה, בשיעור של 25% מההפרש בין סכום רכישת הדירה בפועל ובין סכום המכירה. כאשר תמכרו את הדירה, כל עוד תהיה זו עדין דירתכם היחידה, לא תשתלמו מס שבח. אתם זכאים ל”פטור דירה יחידה”.

המסמכים אותם תידרשו להעביר לבנק שלכם על מנת לקבל משכנתא:

*הסכם לרבות כל הנספחים (מפרט ותוכניות מכר)
*פנקס שוברים
*היתר בניה
*מכתב החרגה מותנה (מהבנק או מכל גוף מלווה נוסף)
*אישור תשלום הון עצמי
*מש”ח
*קבלה עבור תשלום ההון העצמי וכתב ערבות עבור אותו תשלום
*תעודת זהות + ספח
*הסכם חכירה עם רמ”י (רשות מקרקעי ישראל)

 עבור הלוואת זכאות יש להעביר לבנק אישור שירות צבאי (את האישור ניתן להשיג מפניות הציבור בטלפון 1111, תצהיר אחים (תרשמו בגוגל) ותעודת נישואים.

לאחר סבב החתימות הראשונות, ימסור לכם הבנק מסמכים לחתימת הקבלן:

התחייבות הקבלן לרישום משכנתא;
הוראה בלתי חוזרת לתשלום כספים;
התחייבות הקבלן להמצאת ערבות;

הבנק יעביר לכם כתב התחייבות לחתימת קבלן. על הקבלן לחתום על כתב ההתחייבות או לחלופין להנפיק חדש בנוסח שלו.

משכון – עליכם להגיע לרשם המשכונות (בקרית הממשלה) ולרשום מישכון על הזכויות שרכשתם ולבנק מרשם המשכונות להנפיק לכם טופס עיון (לכל בן זוג).

ייפוי כוח נוטריוני – אצל הנוטריון הקרוב לביתכם בעלות של 274 ₪ (עלות קבועה).

תצהיר דירה יחידה – לעיתים הבנק יבקש מכם לחתום על תצהיר שזו אכן דירתכם היחידה. משרדנו מאמת את החתימה על כל מסמך לו נדרש אימות חתימה של עו”ד במסגרת השירות.

לאחר שהבנק יקבל את כל המסמכים, הבנק ידרוש מכם בנוסף אישור הקבלן ל”הוראה בלתי חוזרת לתשלום כספים“. זהו טופס בו רשום גובה התשלום שעליכם לשלם לאחר חישוב מדד תשומות הבניה.

לכן אם אתם מבקשים להקדים תשלומים, עליכם לבקש מהקבלן שירשום ב”הוראה בלתי חוזרת” סכום גבוה יותר (לדוגמה שיכלול כמה תשלומים בהוראה). לאחר שאתם תחתמו על ההוראה, הבנק המלווה יחתום מתחת לחתימתכם (לרוב מספר סניפים ולאו דווקא הסניף המלווה) ואת המסמך הזה (מקור) עליכם להעביר לבנק שלכם עם פנקס השוברים (גם המשכנתא תשולם באמצעות פנקס השוברים).

שמאות

הבנק עשוי לבקש מכם שמאי שיעריך את גובה הנכס. במקרה כזה עליכם להעביר לשמאי מספר מסמכים:

*הסכם לרבות כל המסמכים (תוכניות המכר וכו’)
*היתר בניה
*אישור זכויות ונסח טאבו
*הסכם חכירה
*גרמושקה – תוכנית ההיתר (מקופלת כמו אקורדיון ולכן נקראת ככה) אותה מבקשים מהועדה המקומית.

חשוב – מאז העברת ההוראה לבנק עד מועד התשלום בפועל, עלולים לעבור כמה ימי עסקים ולכן לא כדאי להמתין לרגע האחרון.

בטרם יועבר תשלום המשכנתא עליכם לבטח עצמכם בביטוח חיים שהבנק הוא המוטב בפוליסה.

בסופו של דבר הבנק ינפיק לכם “אישור ביצוע הלוואה” עם כל הפרטים (רביות, סכום המשכנתא וכו’).

המאמר באדיבות עו”ד .ליאור לוי

נייד: 054-2425226

טלפון: 054-4691408 - לפרסום באתר
צור קשר
כתובת: באר שבע
תפנית בניית אתרים
תפנית: בניית אתרים | עיצוב אתרים | קידום אתרים | 054-4780798
התחלת בנייה: 26-02-17 | סיום בנייה: 13/03/17 | mishtaken.com